Pożyczka hipoteczna: jak działa, czym różni się od kredytu hipotecznego i kiedy się opłaca? Ranking ofert 2022

Pożyczka hipoteczna to nie to samo co kredyt hipoteczny. Sprawdź, jak działa i kiedy najbardziej się opłaci.

Mateusz Podlecki - Redaktor HelloFinance
Autor
Redaktor HelloFinance
9 min

Pożyczka hipoteczna umożliwia pozyskanie dużych środków pod zastaw nieruchomości, często na o wiele korzystniejszych warunkach niż w przypadku kredytów gotówkowych czy hipotecznych. Dziś dowiesz się, kiedy możesz z niej skorzystać i w jakich okolicznościach będzie to najbardziej opłacalne. 

Dlaczego możesz nam zaufać
Informacja o reklamach

Z tego artykułu dowiesz się: 

  • Co to jest pożyczka hipoteczna?
  • Na co zwracać uwagę przy porównywaniu ofert pożyczek hipotecznych?
  • Jak wziąć pożyczkę hipoteczną krok po kroku?
  • Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – co wybrać?

Porównaj oferty i wybierz najlepszą pożyczkę hipoteczną dla Ciebie

Co to jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna to produkt finansowy, w którym bank pożycza pieniądze pod zastaw nieruchomości, do której prawo ma wnioskodawca. Kwota pożyczki nie przekracza wartości tej nieruchomości. Pieniądze można przeznaczyć na wybrany cel. Na nieruchomości nie może ciążyć inna hipoteka.

Pożyczkę hipoteczną możesz zaciągnąć z oprocentowaniem stałym lub zmiennym, a harmonogram spłaty oprzeć na ratach stałych lub malejących.

W kilku aspektach pożyczka hipoteczna przypomina kredyt hipoteczny lub kredyt mieszkaniowy, jednak nie są to tożsame produkty. W sektorze pozabankowym nosi ona miano pożyczek pod zastaw nieruchomości.

Kredyt hipoteczny to finansowanie zakupu nieruchomości, gdzie bank zabezpiecza się na tej nieruchomości, którą chcesz kupić. W przypadku pożyczek hipotecznych środki przelewane są na nasze konto lub do banku, w którym spłacamy inne zobowiązania. Środki z kredytu hipotecznego z kolei trafiają na konto sprzedającego

Paweł Bartnik Ekspert finansowy

WAŻNE: zgodnie z obowiązującym prawem produkty finansowe zabezpieczone hipoteką mogą być udzielane wyłącznie przez banki i SKOK-i.

Kto może skorzystać z ofert pożyczek hipotecznych?

O pożyczkę hipoteczną mogą starać się osoby fizyczne, które ukończyły 18 lat, osiągają dochody, mają prawo do nieruchomości i mogą ustanowić na niej zastaw hipoteczny.

Prawo do nieruchomości oznacza m.in.:

  • bycie właścicielem lub współwłaścicielem
  • użytkowanie wieczyste
  • spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu

O pożyczkę możesz ubiegać się indywidualnie lub wspólnie z małżonkiem, partnerem lub członkiem rodziny. Pożyczki hipoteczne udzielane są również firmom i organizacjom.

Na jaki cel mogę przeznaczyć pożyczkę hipoteczną? 

Środki z pożyczki hipotecznej możesz przeznaczyć na dowolny cel, który nie będzie związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Pieniądze możesz wykorzystać na: 

Przedsiębiorstwa korzystają z pożyczek hipotecznych przede wszystkim dla własnego rozwoju – kupują maszyny, prawa, licencje, a także inne nieruchomości. Traktują je również jako kredyty konsolidacyjne. Dzięki nim mogą spłacić inne zobowiązania, faktury czy zadłużenia podatkowe.

Z racji tego, że zabezpieczenie stanowi nieruchomość, pożyczka hipoteczna jest jednym z najtańszych sposobów na zdobycie dodatkowej gotówki.

Jeśli jednocześnie spłacasz różne pożyczki i kredyty i chcesz je skonsolidować, a jednocześnie wydłużyć okres spłaty, pożyczka hipoteczna pod zastaw nieruchomości może być dobrym rozwiązaniem. Jest o wiele tańsza od innych produktów finansowych i możesz otrzymać do 90% wartości zastawianej nieruchomości.

Paweł Bartnik Ekspert finansowy

Jaką maksymalną kwotę mogę dostać?

Banki w Polsce najczęściej oferują pożyczki na kwotę odpowiadającą 60–70% wartości zastawianej nieruchomości.

Przykładowo, jeśli nieruchomość wyceniana jest na 550 000 zł, bank będzie w stanie przyznać Ci maksymalnie 385 000 zł. Dla porównania średnia wartość zadłużenia Polaków z tytułu kredytów hipotecznych wyniosła w lipcu 2022 roku 329 989 zł, a liczba zapytań o nie spadła o prawie 71% w stosunku do sierpnia 2021.

Część banków stosuje też widełki kwotowe. Zarówno minimalną, jak i maksymalną kwotę uzależnia m.in. od wyboru oprocentowania (stałe lub zmienne) lub formy zatrudnienia – osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą liczyć na mniej środków.

Jakie warunki muszę spełnić?

Jeden z podstawowych warunków, które musisz spełnić dotyczy zastawianej nieruchomości. Nie może być ona w żaden sposób zadłużona. Powinna też mieć wyższą wartość niż kwota wnioskowanej pożyczki hipotecznej – wyceną zajmie się rzeczoznawca.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być cesja praw z polisy ubezpieczenia domu od zdarzeń losowych, jak pożar czy klęski żywiołowe. Niektóre banki wymagają również wskazania ich jako podmiot uprawniony do otrzymania świadczenia z tytułu ubezpieczenia na życie pożyczkobiorcy.

Oczywiście, ważna będzie również Twoja zdolność kredytowa. Jeśli chcesz wiedzieć, jak bank ją wylicza, koniecznie przeczytaj tekstZdolność kredytowa – jak zwiększysz swoje szanse na kredyt?

Na co zwracać uwagę przy wyborze pożyczki hipotecznej?

Dokładnie jak w przypadku kredytu hipotecznego czy gotówkowego, z Twojej perspektywy istotny będzie całkowity koszt pożyczki

Porównując oferty, w pierwszej kolejności sprawdzaj wysokość RRSO, czyli Rocznej Rzeczywistej Stopy Oprocentowania. Wyrażona jest ona w wartościach procentowych i obejmuje koszty pożyczki w skali roku, w tym: marżę, prowizje, ubezpieczenia.

Zanim podejmiesz decyzję, musisz wybrać oprocentowanie (stałe lub zmienne), a także rodzaj rat (stałe lub malejące) – przełoży się to na to, ile w rzeczywistości będzie kosztować Cię pożyczka. 

Stałe oprocentowanie to większa pewność i stabilność w planowaniu domowego budżetu, jednak nie będzie ono obowiązywać przez cały okres spłaty. Wysokość rat przy oprocentowaniu zmiennym będzie się zmieniać w zależności od przyjętego wskaźnika WIBOR, czyli co trzy lub sześć miesięcy. Przy wyborze oprocentowania warto wziąć pod uwagę też sytuację gospodarczą kraju i zmienność stóp procentowych.

Jeśli wybierzesz raty stałe, to stosunek części kapitałowej i odsetkowej będzie cały czas jednakowy. W przypadku rat malejących część kapitałowa będzie stała, a zmieniać się będzie część odsetkowa. Przez kilka miesięcy będą one wysokie, a z czasem będą sukcesywnie spadać: im mniejsze saldo, tym niższe będą odsetki. W konsekwencji całkowity koszt kredytu może okazać się niższy. 

Przed podpisaniem umowy sprawdź Tabelę Opłat i Prowizji, w której wyszczególnione będą dodatkowe opłaty, na które musisz być gotowy. W zależności od banku mogą opiewać na różne kwoty. Najczęściej są to: 

  • prowizja za uruchomienie pożyczki
  • wycena nieruchomości
  • opłata za wcześniejszą spłatę (częściowa lub całkowita)
  • aneks do umowy
  • ubezpieczenie nieruchomości
  • czynności administracyjne na wniosek pożyczkobiorcy
  • podwyższenie kwoty pożyczki (wysokość kwoty zależna od kwoty podwyższenia)
  • skrócenie lub wydłużenie okresu kredytowania (wysokość opłaty zależna od aktualnego zadłużenia)

Na niższe koszty całkowite mogą liczyć klienci danego banku. Na szczęście koszty związane z marżą i obsługą pożyczki hipotecznej można obniżyć poprzez zakup i korzystanie z innych produktów bankowych, jak karty kredytowe lub debetowe czy ubezpieczenia.

Pamiętaj, żeby porównywać ze sobą oferty na te same kwoty i z jednakowym okresem spłaty. A jeśli chcesz wiedzieć, jaką ratę zapłacisz, wykorzystaj nasz kalkulator pożyczki!

Jak wziąć pożyczkę hipoteczną krok po kroku?

Proces zaciągania pożyczki hipotecznej jest podobny do analogicznych procesów dla innych produktów finansowych. Można go zamknąć w 6 etapach: 

  • Wyślij formularz kontaktowy – ekspert umówi się z Tobą na rozmowę.
  • Wypełnij wniosek – możesz to zrobić online, przez telefon lub w czasie wizyty w oddziale.
  • Skompletuj potrzebne dokumenty – prześlij je online lub zanieś do placówki.
  • Poczekaj na decyzję kredytową – w razie potrzeby bank skontaktuje się z Tobą z prośbą o dodatkowe dokumenty czy zaświadczenia. Decyzję najprawdopodobniej otrzymasz mailowo. 
  • Podpisz umowę kredytową – odbędzie się to w oddziale. Wcześniej ustal szczegóły wypłaty środków, ubezpieczenia i czasu spłaty.
  • Odbierz przyznane środki – pieniądze otrzymasz przelewem, a informacje o tym wraz ze wszystkimi szczegółami i formalnościami dostaniesz na swoją skrzynkę mailową.

Cała procedura powinna zamknąć się w ciągu kilkunastu dni lub nawet kilku tygodni.

Wymagane dokumenty

Do wzięcia pożyczki hipotecznej – oprócz samego wniosku – potrzebować będziesz trzech grup dokumentów:

  • dokumenty potwierdzające tożsamość (dowód osobisty lub paszport)
  • dokumenty dotyczące zastawianej nieruchomości (np. operat szacunkowy nieruchomości, czyli profesjonalna wycena oraz odpis z Księgi Wieczystej)
  • dokumenty potrzebne do wyliczenia zdolności kredytowej (np. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, wyciąg z konta osobistego z ostatnich kilku miesięcy)

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – co wybrać?

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna to te same produkty finansowe. Wiele osób używa tych pojęć zamiennie – niestety, błędnie.

Różnią się przede wszystkim przeznaczeniem. Kredyt hipoteczny możesz wziąć tylko na zakup nieruchomości lub działki budowlanej. Środki z pożyczki hipotecznej możesz wydać na dowolny cel.

Inne różnice to m.in.: 

  • okres spłaty (kredyt hipoteczny możesz spłacać przez 30–35 lat, a pożyczkę maksymalnie 30 lat, choć większość banków oferuje je na 20–25 lat)
  • maksymalna wysokość pożyczanej kwoty (kredyt możesz wziąć nawet na 90% wartości nieruchomości, a wysokość pożyczki to najczęściej 60–70% wartości)

Cechami wspólnymi obu produktów są wymagania wobec klienta i oprocentowanie, które najczęściej ustalane jest na podstawie stawki WIBOR (3M lub 6M) powiększonej o marżę banku, a także forma zabezpieczenia, czyli posiadana nieruchomość. Zasadniczo pożyczki hipoteczne mają wyższą marżę niż kredyty.

Wybór konkretnego produktu będzie zawsze uzależniony od celu. 

Jeśli chcesz kupić mieszkanie lub marzysz o budowie domu lepszym rozwiązaniem będzie kredyt hipoteczny. Po pierwsze, jest on niżej oprocentowany. Po drugie, możesz go spłacać dłużej, a co za tym idzie Twoja rata będzie niższa. Chcesz wiedzieć, ile wyniesie? Wykorzystaj nasz kalkulator kredytu hipotecznego.

Może Cię zainteresuje: Mieszkanie bez wkładu własnego – dla kogo + warunki

A może lepszy będzie kredyt gotówkowy?

Pożyczka hipoteczna może być dobrą alternatywą dla kredytu gotówkowego – zwłaszcza jeśli potrzebujesz dużych środków na dowolny cel. Owszem, procedury są bardziej skomplikowane i czas oczekiwania na pieniądze jest dłuższy, ale dzięki zabezpieczeniu możesz liczyć na zdecydowanie większą kwotę. Pożyczka hipoteczna jest tańsza od kredytu gotówkowego (a o tym, jaką ratę zapłacisz, dowiesz się z naszego kalkulatora kredytu gotówkowego)

Jedyną przeszkodą jest fakt, że zastawiana nieruchomość musi być wolna od zadłużenia, a samo ustanowienie hipoteki jest ryzykowną decyzją. Możesz stracić dach nad głową, jeśli zastawisz nieruchomość, w której mieszkasz.

Wszystkie za przeciw warto porządnie przemyśleć, a w razie potrzeby skonsultować z zaufanym doradcą finansowym.

Podsumowanie

Zapamiętaj:

  • Tylko banki i SKOK-i mogą udzielać pożyczek hipotecznych.
  • Pożyczkę hipoteczną możesz przeznaczyć na dowolny cel niezwiązany z działalnością gospodarczą.
  • Maksymalna kwota pożyczek hipotecznych to 60–70% wartości zastawianej nieruchomości.
  • Pożyczka hipoteczna mylona jest z kredytem hipotecznym, choć różnią się, m.in., celem, wysokością przyznawanej kwoty czy okresem spłaty. Łączy je zabezpieczenie, czyli hipoteka na nieruchomości.
  • Jeśli zastanawiasz się, czy wziąć kredyt hipoteczny, pożyczkę hipoteczną czy kredyt gotówkowy, pomyśl najpierw o celu, na który przeznaczysz pieniądze.
  • Pożyczka hipoteczna jest droższa od kredytu hipotecznego, ale tańsza od kredytu gotówkowego.
  • Pożyczka hipoteczna może być ciekawą alternatywą dla kredytu konsolidacyjnego lub inwestycyjnego.

Dzięki za przeczytanie artykułu. Mam nadzieję, że teraz już wiesz, czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu hipotecznego i nie będziesz mieć dylematu, który produkt finansowy wybrać.

Zebraliśmy dla Ciebie najczęściej zadawane pytania w tym temacie. Nie widzisz odpowiedzi na pytanie, które Cię nurtuje? Zostaw je w komentarzu. 

FAQ

Czym jest zastaw hipoteczny?

Zastaw hipoteczny, czyli popularna hipoteka, to forma zabezpieczenia zobowiązania zaciągniętego w banku przy pożyczce hipotecznej.

Czy do pożyczki hipotecznej potrzebuję wkład własny?

Zabezpieczenie pożyczki hipotecznej stanowi wolna od zadłużeń nieruchomość, stąd wkład własny nie jest konieczny.

Jak działa pożyczka hipoteczna dla firm?

Pożyczka hipoteczna dla firm działa podobnie jak dla klientów indywidualnych. Przyznane środki także można przeznaczyć na dowolnie wybrany cel. Waluta pożyczki dopasowana jest do możliwości firmy. W niektórych przypadkach ograniczeniem może być konieczność prowadzenia działalności przez co najmniej 12 lub 18 miesięcy.

Sprawdź najlepsze oferty kredytów dla firm.

Czy dostanę pożyczkę hipoteczną bez BIK i zaświadczeń o zarobkach?

Nie ma szans, żebyś w banku dostał pożyczkę bez zaświadczeń o zarobkach. Mimo tego, że zabezpieczenie stanowi wartościowa nieruchomość, bank nie udzieli jej osobom, które nie wykażą legalnych źródeł utrzymania. Prawo bankowe nakłada rygorystyczne warunki przyznawania środków i sprawdzania zdolności kredytowej.

Pożyczki bez BIK udzielane są w parabankach.

Czy osoby prywatne udzielają pożyczek hipotecznych?

Rynek pożyczek regulowany jest przez Kodeks Cywilny. Każda osoba fizyczna i prawna może udzielać pożyczek hipotecznych. Oczywiście musi być ona właścicielem pożyczanych pieniędzy. Potrzebne będzie spisanie odpowiedniej umowy, która zawierać będzie prawa i obowiązki obu stron.

Mateusz Podlecki - Redaktor HelloFinance

Redaktor HelloFinance

Mateusz Podlecki

Pomaga ludziom podejmować lepsze decyzje finansowe, by mogli dzięki temu wieść szczęśliwsze życie. Pisząc artykuły w HelloFinance, buduje świadomość ekonomiczną i finansową. Oprócz tego pasjonuje się edukacją medialną i nowymi technologiami oraz ich wpływem na codzienność.

Nina Wawryszuk - Fact-checker

Fact-checker

Nina Wawryszuk

Nina Wawryszuk zajmuje się weryfikacją cytowanych źródeł i sprawdza, czy publikowane treści są zgodne z prawdą.

Oszczędzaj czas i pieniądze z Hello Finance

Poznaj sprawdzone sposoby na finanse osobiste

Zobacz inne treści
Podobne artykuły
Kredyt pod zastaw mieszkania: czy opłaca się wziąć pożyczki pod zastaw nieruchomości?

lis 29

Kredyt pod zastaw mieszkania: czy opłaca się wziąć pożyczki pod zastaw nieruchomości?

Duża kasa na dobrych warunkach? Wypróbuj kredyt pod zastaw nieruchomości!undefined

Pożyczki dla zadłużonych bez zdolności kredytowej online – jakie masz możliwości?

paź 14

Pożyczki dla zadłużonych bez zdolności kredytowej online – jakie masz możliwości?

W przeszłości miałeś problemy ze spłatą zobowiązań? Potrzebujesz zastrzyku gotówki na już? Jednym z rozwiązań mogą pożyczki dla zadłużonych bez zdolności kredytowej online.undefined

Pożyczki z komornikiem i złym BIKiem: chwilówki, online, na czek GIRO, w domu klienta – czy warto?

wrz 29

Pożyczki z komornikiem i złym BIKiem: chwilówki, online, na czek GIRO, w domu klienta – czy warto?

Osoby, których długi doprowadziły do zajęcia komorniczego, zastanawiają się, czy mogą liczyć na dodatkowe wsparcie finansowe. Rozwiązaniem może być tzw. pożyczka z komornikiem.undefined