Kredyt hipoteczny: jak działa, co to, jak wybrać [listopad 2022]

Jeżeli marzysz o własnym mieszkaniu, prawdopodobnie będziesz musiał pożyczyć pieniądze od banku. Dziś prawie połowa mieszkań w Polsce kupowanych jest na kredyt. Znaczący wpływ na to mają aktualne ceny nieruchomości.

Filip Żyro - Redaktor Hello Finance
Autor
Redaktor Hello Finance
9 min

Kredyt hipoteczny to jeden z najpopularniejszych produktów finansowych. Pożyczanie pieniędzy na mieszkanie od banku jest powszechną praktyką na całym świecie. Niestety, jak to bywa w świecie finansów, kredyty hipoteczne opisane są prawniczo-bankowym żargonem, który trzeba zrozumieć, żeby wiedzieć, co wpływa na finalny koszt. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę podczas zaciągania kredytu hipotecznego.

Dlaczego możesz nam zaufać
Informacja o reklamach

Z tego tekstu dowiesz się:

  • Czym jest kredyt hipoteczny.
  • Co wpływa na wysokość odsetek.
  • Co wpływa na finalny koszt kredytu.
  • Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt.
  • Jak działa ubezpieczenie kredytu.
  • Jak wybrać najlepszy kredyt gotówkowy.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym. Oznacza to, że pożyczone z banku pieniądze musisz przeznaczyć na zakup nieruchomości lub budowę domu. Bank w tym wypadku staje się stroną transakcji i będzie pośrednio uczestniczył w kolejnych jej etapach.

Aby otrzymać kredyt.

Będziesz musiał przedstawić wymagane przez bank dokumenty oraz współpracować z rzeczoznawcą, który oceni wartość nieruchomości dla banku (w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego).

Bank zostanie wpisany w odpowiednie miejsce w księdze wieczystej (dział IV) i automatycznie stanie się wierzycielem nieruchomości. Księgi wieczyste podzielona są na cztery działy, a dział IV dotyczy wpisów do hipoteki.

Jeśli postanowisz sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym, będziesz musiał poinformować bank o planowanej transakcji. Bank będzie domagał się spłaty kredytu. Powstanie także konieczność wykreślenia go z księgi wieczystej.

Jednocześnie pamiętaj, że właścicielem nieruchomości kupionej jest kredytobiorca, co potwierdza odpowiedni wpis księgi wieczystej (dział II). Bank jest jedynie wierzycielem kredytu. Należy go więc potraktować, jako udziałowca.

Tak restrykcyjne warunki mają też swoje plusy. Kredyt hipoteczny jest jednym z najtańszych kredytów. Bank posiada zabezpieczenie w postaci nieruchomości, co przekłada się na niższe RRSO w porównaniu z kredytem gotówkowym czy pożyczką firmową.

Wiele osób przed podjęciem decyzji o wzięciu kredytu przeraża finalna kwota do oddania – jest ona bowiem znacznie wyższa niż pożyczana suma. 

Pamiętaj

W wypadku kredytów inflacja i wzrost wynagrodzeń działają na Twoją korzyść. Musisz wiedzieć, że 300 tys. za 20 lat będzie warte znacznie, znacznie mniej, niż dziś. Nie traktuj więc wyliczenia całkowitej kwoty kredytu przez pryzmat obecnej wartości pieniądza.

Więcej o Inflacji w Polsce dowiesz się z naszego tekstu, który kompleksowo opisuje to złożone zagadnienie.

Co wpływa na wysokość raty?

W momencie zaciągania kredytu najważniejszym pojęciem, które powinieneś zrozumieć, jest RRSO czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Wskaźnik ten powie Ci jakie realnie poniesiesz koszty za kredyt w skali roku.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat Rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania, sprawdź nasz artykuł, który kompleksowo opisał to zagadnienie.

Odsetki od kredytu hipotecznego

Odsetki to podstawowy i najwyższy koszt Twojego kredytu (chociaż roczny eksperyment z zerowymi stopami procentowymi, który trwał od 29 maja 2020 do 6 października 2021, pokazał, że nie zawsze). 

Raty kredytu dzielone są na część kapitałową i odsetkową. Kapitał to kwota, jaką pożyczamy. Odsetki to, w uproszczeniu, zarobek banku za pożyczenie Ci pieniędzy. Im dłuższy okres kredytu hipotecznego, tym wyższe będą odsetki. Odsetki nierozłącznie związane są z oprocentowaniem kredytu. 

Jak kształtują się odsetki, pomoże Ci zrozumieć przykład poniżej:

"W momencie, kiedy bierzesz kredyt na 300 tys. zł na 30 lat przy założeniu, że stopy wynoszą 9%, miesięczna rata będzie wynosiła 2 294 zł, a całkowita kwota zadłużenia 810 300 zł. Wzór, który pomoże zrozumieć Ci policzyć wysokość raty, przedstawia się następująco 300 tys. zł (kwota pożyczki) * 9% (oprocentowanie kredytu) * 1/365 (jeden dzień) = 74 zł raty za każdy dzień posiadanego kredytu. Miesięczna suma spłaty będzie wynosiła 2 294 zł, a pomnożona przez 30 lat  810 300 zł."

Romuald PilitowskiWiceprezes Zarządu Salomon Finance

Oprocentowanie zmienne lub stałe

Będziesz musiał również zdecydować o rodzaju oprocentowania kredytu. Do wyboru będziesz mieć oprocentowanie zmienne lub stałe.

Do niedawna większości ludzi decydowała się na oprocentowanie zmienne. Dzisiaj na popularności zyskuje oprocentowanie stałe, ze względu na serię podwyżek stóp procentowych i sytuację ekonomiczną. Niemal 42% kredytów zaciąganych w marcu 2022 r. było ze stałym oprocentowaniem.

"Nie można z powodzeniem przewidzieć, na jakim poziomie będzie stopa referencyjna WIBOR za rok, dwa lub tym bardziej – 5 lat. Możemy jednak rozważyć różne scenariusze w przypadku kredytobiorcy, który wybrał oprocentowanie o stałej stopie. Jeśli poziom wskaźnika WIBOR wzrośnie, to taki kredytobiorca ma wciąż zapewnione oprocentowanie z dnia udzielenia kredytu, czyli niższe, a więc finansowo taki kredytobiorca zyskał. A jeśli poziom wskaźnika WIBOR spadnie, to możemy rozważyć refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu do innego banku. Obecnie większość banków nie pobiera w ogóle prowizji od wcześniejszej spłaty. W takiej sytuacji można powiedzieć, że kredytobiorca pod względem finansowym stracił, ale dzięki możliwości refinansowania kredytu – stracił relatywnie niewiele. Ze względu na powyższy rozkład zysków i strat, oprocentowanie stałe jest warte rozważenia."

Romuald PilitowskiWiceprezes Zarządu Salomon Finance

W przypadku kredytu ze zmiennym oprocentowaniem uzależniony będziesz od wysokości stóp procentowych (ustalanych na posiedzeniach RPP). To właśnie wysokość stóp wpływa na wskaźniki WIBOR 3M i WIBOR 6M.

Więcej o stopach procentowych dowiesz się z naszego artykułu: Stopy procentowe, dlaczego rata kredytu tak rośnie

Stałe oprocentowanie gwarantuje Ci, że przez najbliższe pięć lat (najpopularniejszy okres zamrażania przez banki oprocentowania na stałym poziomie) rata Twojego kredytu się nie zmieni. Daje Ci to gwarancję płacenia rat dokładnie tej samej wysokości.

Pamiętaj

Wybierając oprocentowanie stałe dokonujesz swego rodzaju zakładu z bankiem: Ty mówisz, że stopy procentowe w ciągu kilku lat będą podnoszone; bank mówi, że pozostaną na zbliżonym poziomie lub zaczną spadać.

Po upływie pięciu lat możesz ponownie skorzystać ze stałego oprocentowania, pamiętaj jednak, że bank przedstawi Ci nową ofertę.

Co oprócz oprocentowania wpływa na koszt kredytu?

Marża banku

Jedną z głównych składowych ceny kredytu jest marża banku. Jest to część oprocentowania, którą płacimy w każdej racie. Marże kredytów mogą różnić się w poszczególnych bankach i finalnie będą miały wpływ na RRSO. Do niedawna dolną granicą była marża na poziomie 2%, ale powoli banki zaczynają oferować niższe. 

Niektóre banki jak Alior Bank czy PKO Bank Polski oferują kredyty hipoteczne z marżą 1,7%. Następne w kolejce są Bank Pekao (marża 1,84%) i BNP Paribas (marża 1,85%). Banki rezygnują z części marży, bo zaczęły zarabiać na kredytach po podwyżkach stóp procentowych.

Prowizja

Na finalną wysokość raty wpływa również prowizja banku. Jest to tak zwany koszt poza odsetkowy. W przypadku kredytów hipotecznych będzie to od 0% do 2%. Duża część banków coraz częściej rezygnuje z prowizji w wypadku kredytów hipotecznych.

Ubezpieczenie kredytu

Ubezpieczenie kredytu to pojęcie, które funkcjonuje potocznie, ponieważ nie ma jednego ubezpieczenia w kontekście kredytu hipotecznego. Często ubezpieczeniem kredytu będzie ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie kupionej nieruchomości albo ubezpieczenie pomostowe.

Ubezpieczenie na życie

Ubezpieczenie na życie ma zabezpieczyć bank na wypadek Twojej choroby, inwalidztwa czy śmierci. Banki często wymagają wykupienia tego ubezpieczenia w przypadku niskiego wkładu własnego (poniżej 20%)

Wysokość polisy na życie zależeć będzie od wielu czynników, ciężko więc jednoznacznie powiedzieć, jaką część raty będzie stanowiła. Zazwyczaj jest to od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie. Zalecana suma ubezpieczenia na życie w przypadku kredytu to wartość nieruchomości. 

O ubezpieczeniach na życie więcej przeczytasz w moim tekście: Ubezpieczenie na życie – najważniejsze informacje.

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe służy zabezpieczeniu transakcji od momentu przyznania kredytu do uzyskania wpisu do księgi wieczystej. Przez te kilka tygodni zawsze może zdarzyć się coś nieprzewidzianego. Bank chce mieć pewność, że nic nieprzewidzianego nie stanie się w tym czasie. Ubezpieczenie pomostowe wynosi około 0,07% całkowitej kwoty kredytu udzielonego przez bank.

Sprawdź teżPożyczka hipoteczna: jak działa, czym różni się od kredytu hipotecznego i kiedy się opłaca?

Kredyt hipoteczny: jakie warunki musisz spełnić?

Najważniejszymi dokumentami, które będą decydować o tym, czy bank pożyczy Ci pieniądze (a raczej Wam, bo kredyty hipoteczne na ogół biorą małżonkowie) będą:poświadczenie zarobków, stosunek pracy i liczba osób w gospodarstwie domowym. Informacje te posłużą do obliczenia tzw. zdolności kredytowej

Poniżej pełna lista kryteriów, które bank bierze pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej kredytobiorców:

  • wysokość zarobków
  • forma zatrudnienia (umowa o pracę, umowa zlecenie, własna działalność gospodarcza)
  • wiek
  • stan cywilny
  • wykształcenie
  • liczba osób na utrzymaniu
  • wycena nieruchomości (w przypadku rynku wtórnego wycena rzeczoznawcy)
  • rating kredytowy

W następnej kolejności bank zapyta o Twoje wydatki i czy posiadasz inne pożyczki. 

Jeżeli w przeszłości sumiennie spłacałeś inne kredyty, Twoja wiarygodność w oczach banku wzrośnie. Wynika to tzw. ratingu kredytowego, wskaźnika używanego przez banki do oceny wiarygodności klienta. Duże znaczenie będzie miało, czy inne pożyczki spłacane były terminowo.

Wkład własny

W dobie szalejących cen nieruchomości zgromadzenie 10% czy 20% wymaganego wkładu własnego jest poważną przeszkodą na drodze do własnego mieszkania  (zwłaszcza dla osób młodych). Większość banków wymaga 20% wkładu własnego, choć od tej reguły są wyjątki.

Bank może udzielić Ci kredytu z 10% wkładem własnym, jeżeli:

  • Masz wysoką zdolność kredytową (dużo zarabiasz, mało wydajesz).
  • Masz wysoki rating kredytowy (spłacałeś pożyczki w terminie).
  • Wykupisz dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Pamiętaj

Niższy wkład własny przełoży się na finalny koszt kredytu. Kredyty z niskim wkładem własnym są po prostu droższe m.in. z powodu konieczności wykpienia ubezpieczenia.

Czytaj także: Mieszkanie bez wkładu własnego: dla kogo + warunki

Lista banków, które oferują kredyty z 10% wkładu własnego:

  1. Alior Bank
  2. Bank Millenium
  3. Bank Pekao
  4. Credit Agricole
  5. mBank
  6. PKO BP
  7. Santander Bank Polska

Nowością w kwestii wkładu własnego jest rządowy program „Mieszkanie bez wkładu”. Za wcześnie jednak, żeby ocenić jego skuteczność. Przepisy umożliwiające kupno mieszkania w ten sposób weszły w życie w lipcu tego roku. Pierwsze decyzje kredytowe w myśl nowo obowiązujących przepisów dopiero są rozpatrywane.

Więcej o wkładzie własnym do kredytu hipotecznego, dowiesz się z tekstu naszej ekspertki Agaty Jach.

Podsumowanie: jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest instrumentem finansowym, który składa się z kilku komponentów. Najważniejszym kosztem jest oprocentowanie odsetek, które przełoży się na RRSO. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na koszty dodatkowe związane z ubezpieczeniem, prowizją i marżą banku. 

Weź też pod uwagę wkład własny, na jaki Cię stać 10% czy 20% wartości nieruchomości? Pamiętaj, że kredyty z niższym wkładem własnym wymagają dodatkowego ubezpieczenia, które podnosi koszt kredytu. 

Kredyt hipoteczny warty jest rozważenia, jeżeli chcemy kupić własne mieszkanie. To prawda: będziesz związany z bankiem umową przez wiele lat. Pamiętaj jednak, że ten instrument finansowy jest dobrze uregulowany prawnie, dzięki czemu jest bezpieczny.

Pomyśl o banku nie jak o wyzyskiwaczu, który chce Cię ograbić z pieniędzy, a raczej o partnerze biznesowym, który za drobną opłatą pozwali Ci zrealizować marzenie o wymarzonym własnym kącie.

FAQ

Od czego zależy koszt kredytu hipotecznego?

Głównym czynnikiem, który wpływa na koszt jest oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie zmienne uzależnione jest od wysokości stóp procentowych. Oprocentowanie stałe „zamraża” wysokość rat na okres zapisany w umowie. 

Na koszt kredytu będą również miały wpływ: marża banku, prowizja za udzielenie kredytu oraz inne produkty finansowe, jak ubezpieczenie na zdrowie i życie czy ubezpieczenie pomostowe.

Połączenie wszystkich kosztów w jeden wskaźnik nazywamy RRSO czyli Realną Roczną Stopą Oprocentowania.

Czy mogę wziąć kredyt hipoteczny na działalność gospodarczą?

Tak. Banki udzielają obecnie kredytów osobom prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą. W takim wypadku poproszony zostaniesz o dostarczenie dodatkowych dokumentów: potwierdzenie stażu prowadzenia działalności gospodarczej, deklarację podatkową za zeszły rok, rachunek zysków i strat za ostatni kwartał.

Jaki jest maksymalny okres kredytowania kredytu hipotecznego?

Aktualnie w Polsce najdłuższym okresem udzielania kredytu hipotecznego jest 35 lat. Wynika to z wieku emerytalnego zapisanego w ustawie o Wieku emerytalnym i rentach. Za granicą banki udzielają kredytów na 40, 50, a nawet 60 lat. Charakter tych pożyczek nie jest jednak identyczny z polskimi kredytami hipotecznymi.

Czy mogę otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

To nowe rozwiązanie rządowe, które weszło w życie 27 maja 2022 r. Gwarantem wkładu własnego jest Bank Gospodarstwa Krajowego. BGK będzie pożyczać kwotę na wkład własny, którą banki komercyjne będą traktowały jak kapitał osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny. 

Jaki jest maksymalny wiek biorącego kredyt hipoteczny?

Większości banków ogranicza maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytu do 70 lat. Wynika to ze wspomnianej wcześniej ustawy o Emeryturach i rentach.

Filip Żyro - Redaktor Hello Finance

Redaktor Hello Finance

Filip Żyro

Dziennikarz z doświadczeniem w telewizji Polsat oraz Sektor 3.0. W HelloFinance edukuje ludzi w tematach finansowych. Jego wykształcenie pozwala mu pisać prosto, na trudne tematy, które czytelnicy szybko przyswajają.

Oszczędzaj czas i pieniądze z Hello Finance

Poznaj sprawdzone sposoby na finanse osobiste

Zobacz inne treści
Podobne artykuły
Pożyczka na fotowoltaikę 2022: dotacje, oferty banków, wysokość rat

lis 16

Pożyczka na fotowoltaikę 2022: dotacje, oferty banków, wysokość rat

Dowiedz się, jak wybrać najlepszy kredyt na fotowoltaikę.undefined

Kredyt odnawialny - czym jest i jak wybrać najlepszy?

lis 07

Kredyt odnawialny - czym jest i jak wybrać najlepszy?

Kredyt odnawialny ma wiele nazw – linia kredytowa, kredyt w koncie, kredyt rewolwingowy. To ten sam produkt, który gwarantuje dostęp dodatkowych środków przyznanych przez bank. Elastyczny produkt, który może pomóc w przypadku nieprzewidzianych wydatków.undefined

Kredyt konsolidacyjny: kalkulator zaktualizowany na rok 2022

paź 21

Kredyt konsolidacyjny: kalkulator zaktualizowany na rok 2022

Konsolidacja kredytu pozwala na ujarzmienie zaciągniętych zobowiązań. W poniższym tekście znajdziesz kalkulator kredytu konsolidacyjnego oraz odpowiedzi na najważniejsze pytania związane z procesem przekształcania wielu zobowiązań w jedno.undefined